Достъпност на покупката
ПловдивПловдив е по-лек за бюджета (~45,8% разлика)
А 45Б 62
Сравнение на градове и квартали: цени и наеми
Два града или два района/квартала - дори в различни градове. Виж тренд, визуална разлика, бюджетни сценарии, scorecards, сценарии „за кого“ и дълбок анализ за продажби или наеми.
София
2450€/м²
+11,2% YoY
~1 205 548 жит. · доходност ~6,12%
Пловдив
1680€/м²
+9,4% YoY
~329 489 жит. · доходност ~6,57%
Графика:
София срещу Пловдив - продажби
В €/м²: днешната цена, проследена назад по градския индекс.
За периода: София +127,5% · Пловдив +121,1%. Към последните данни Пловдив е -31,4% спрямо София.
ПловдивСофия
Данните зад графиката
| Година | ≈София, €/м² | ≈Пловдив, €/м² |
|---|---|---|
| 2016 | 1077 | 760 |
| 2017 | 1159 | 815 |
| 2018 | 1197 | 839 |
| 2019 | 1292 | 903 |
| 2020 | 1364 | 951 |
| 2021 | 1492 | 1037 |
| 2022 | 1590 | 1102 |
| 2023 | 1838 | 1271 |
| 2024 | 2016 | 1390 |
| 2025 | 2276 | 1565 |
| 2026 | 2450 | 1680 |
Продажби · София vs Пловдив
ориентиркакво е това?
София е по-скъп с ~45,8%
София ~2450 €/м² срещу Пловдив ~1680 €/м² (+45,8%). YoY: +11,2% / +9,4%.
- Ценова разлика
- 45,8%
- По-достъпен ориентир
- Пловдив
Това е сравнение на градско ниво: средните ориентири за покупка в София и Пловдив. Разликата от ~45,8% прави Пловдив по-достъпният вход, а София - по-скъпият пазар. Население: София ~1 205 548, Пловдив ~329 489 - по-големият пазар обикновено е по-ликвиден при препродажба и наем. Груба брутна доходност: София ~6,12%, Пловдив ~6,57%.
Кой печели по точки
Динамика YoY
СофияYoY +11,2% vs +9,4%
А 85Б 78
Мащаб / ликвидност
СофияПо-големият пазар често = по-бърза сделка
А 100Б 96
Доходност (груба)
Пловдив~6,12% vs ~6,57%
А 73Б 79
Сравнителна таблица
| Показател | София | Пловдив |
|---|---|---|
| ЦенаА спрямо Б: +45,8% | 2450 €/м² | 1680 €/м² |
| YoY | +11,2% | +9,4% |
| Население | ~1 205 548 | ~329 489 |
| Доходност (груба) | ~6,12% | ~6,57% |
Бюджетни сценарии (ориентир)
Груб разчет цена/наем × квадратура - без ремонт, такси и режийни.
| Площ | София | Пловдив |
|---|---|---|
| 55 м² | 135 хил. € | 92 хил. € |
| 75 м² | 184 хил. € | 126 хил. € |
| 100 м² | 245 хил. € | 168 хил. € |
За кого коя локация
1Първи имот / бюджет
Пловдив
По-нисък ориентир на м² оставя въздух за ремонт, такси и резерв.
2Работа и кариера
София
По-големият град често има по-дълбок пазар на труд и услуги.
3Инвестиция под наем
Пловдив
Баланс между покупна цена, наем и ликвидност - не само минал ръст.
4Лайфстайл / премиум
София
По-скъпият пазар често носи по-широки услуги и по-силно търсене.
Дълбок анализ
01
Нива на цените
София седи на ~2450 €/м², Пловдив на ~1680 €/м². Това е ~45,8% разлика: осезаема при 70-100 м² апартамент.
02
Моментум и риск
YoY София +11,2%, Пловдив +9,4%. По-високият ръст изглежда атрактивен, но често означава и по-голяма чувствителност при забавяне на кредита или на търсенето. Не екстраполирайте миналия ръст като гаранция.
03
Структура на пазара
София: Столицата с най-големия и ликвиден пазар на жилища в България. Силно разделение по квартали - от панелни комплекси до Витоша и центъра. Купувачите често балансират между южните премиум пояси (към Витоша), панелните комплекси и по-достъпните източни/западни зони. Преди оферта сравнете €/м² в 2-3 квартала, времето до работа и ликвидността - не само „марката“ на квартала. Пловдив: Вторият по големина град с растящ пазар, силен интерес към центъра, Капана и новите комплекси в Тракия. Интересът често се върти около центъра, Капана и по-новите зони на растеж. За наеми и продажби гледайте разликата център / периферия и достъпа до транспорт - Пловдив е вторият по големина пазар след София. Слезте до райони - там се крият 20-40% разлики в €/м² в рамките на един град.
Рискове
- Градската средна скрива екстремни квартали - не купувайте „средното“.
- Висок YoY може да се забави при по-скъп кредит.
- Към цената добавете ремонт, такси, нотариус и 3-6 месеца резерв.
Възможности
- Арбитраж вътре в по-евтиния град: търсете микролокации с транспорт и услуги.
- Сравнете 2-3 квартала във всеки град преди да фиксирате града.
Ключови изводи
- 1Пловдив е по-достъпен по €/м².
- 2София показва по-силен YoY.
- 3Население: 1 205 548 vs 329 489.
- 4Графиката е ориентир/реконструкция - не live MLS.
Чеклист преди решение
- 1Определете бюджет all-in (вноска или наем + режийни).
- 2Изберете 2 града → после 3 квартала във всеки.
- 3Направете оглед в делничен пиков час.
- 4Сравнете 5+ реални обяви, не само средни €/м².
- 5Стрестест: +1-2 п.п. лихва или +10% наем.
Вердикт
Ако бюджетът води - Пловдив. Ако мащаб/премия водят - София. Винаги слезте до квартал.
Ориентирите са начална точка. Реалната сделка се печели с огледи, документи и микролокация.
Анализът е автоматично генериран от ориентири и профили на локациите. Не е финансов, правен или инвестиционен съвет. Проверявайте актуални обяви, документи и личен бюджет.
Сравненията са ориентировъчни: градски и квартални цени/наеми са моделирани обобщения, а трендовете реконструират път от индекс + днешен ориентир. Не са live MLS, нито нотариални медиани по улица. Виж методология.
Готови сравнения на градове
Всички 45 двойки от 10 града, всяка на отделна страница: ориентири за покупка и наем, ценови тренд, бюджети, илюстративна вноска и въпроси. Числата са ориентири, не обяви и не оценки.
София
Пловдив
Варна
Бургас
Стара Загора
Добрич
Сравнения на квартали
49 сравнения на съседни квартали в 10 града, всяко на отделна страница: ориентири за покупка и наем, бюджети, илюстративна вноска и въпроси. Числата са ориентири, не обяви и не оценки.
София
22 сравнения
Варна
4 сравнения
Русе
3 сравнения
Стара Загора
3 сравнения