София
2450€/м²
ориентир за покупка, +11,2% за година
- Наем
- 12,5 €/м² на месец (+7,7%)
- Диапазон за покупка
- 2009-3308 €/м²
- Население
- 1 205 548
Столица или море: как се сравняват София и Варна
Кариера в столицата или живот до морето? Цени, наеми, сезонност, доходност и време до продажба в София и Варна, подредени по ориентири за 2026.
Сравнение на градове
ориентиркакво е това?
София и Варна накратко
Варна
1750€/м²
ориентир за покупка, +8,7% за година
- Наем
- 9,8 €/м² на месец (+6,3%)
- Диапазон за покупка
- 1435-2363 €/м²
- Население
- 318 737
Жилищата в София са с около 40% по-скъпи, отколкото във Варна, но изборът е по-скоро между два начина на живот. Разликата плаща кариерата: централите, проектите и заплатите, които се събират в столицата. Срещу по-ниската цена Варна дава морето: Морската градина като ежедневна разходка, по-мек ритъм и лято, което не изисква отпуск. Все по-често двете неща се срещат в един човек: програмист или консултант с работа от разстояние, който може да живее навсякъде и се пита дали морето струва разликата.
Други хора търсят във Варна втори дом или жилище за отдаване и го сравняват със столичен апартамент. За тях морската сезонност променя смисъла на числата, които на пръв поглед изглеждат еднакво ясни: наема, доходността и времето до продажба.
Ключови показатели: София и Варна
Покупка и наем на ниво град. Последната колона показва разликата на София спрямо Варна: в проценти за цените и в процентни пунктове (п.п.) за промяната и доходността.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Показател | София | Варна | София спрямо Варна |
|---|---|---|---|
| Покупка | |||
| Ориентир за покупка | 2450 €/м² | 1750 €/м² | +40,0% |
| Диапазон в града | 2009-3308 €/м² | 1435-2363 €/м² | не се сравнява |
| Промяна за година | +11,2% | +8,7% | +2,5 п.п. |
| Медиана дни на пазара | 37 дни | 42 дни | -5 дни |
| Брутна доходност от наем | ~6,12% | ~6,72% | -0,60 п.п. |
| Наем | |||
| Ориентир за наем | 12,5 €/м²/мес | 9,8 €/м²/мес | +27,6% |
| Диапазон в града | 9,4-17,5 €/м²/мес | 7,4-13,7 €/м²/мес | не се сравнява |
| Промяна за година | +7,7% | +6,3% | +1,4 п.п. |
| Град | |||
| Население | ~1 205 548 | ~318 737 | не се сравнява |
| Райони и квартали в сайта | 51 | 12 | не се сравнява |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Колко струват 45, 65 и 85 м²
Груба сметка по средния ориентир за града: площ по цена на квадратен метър. Без ремонт, данъци, нотариални такси, комисиони и сметки.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Площ | София | Варна | София спрямо Варна |
|---|---|---|---|
| Покупка: цена само за квадратните метри | |||
| 45 м² | 110 250 € | 78 750 € | +31 500 € |
| 65 м² | 159 250 € | 113 750 € | +45 500 € |
| 85 м² | 208 250 € | 148 750 € | +59 500 € |
| Наем: на месец, без сметки | |||
| 45 м² | 563 € | 441 € | +122 € |
| 65 м² | 813 € | 637 € | +176 € |
| 85 м² | 1063 € | 833 € | +230 € |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Как се движат цените в София и във Варна
Двата града на една ос в €/м². Сменете периода, за да видите по-кратък или по-дълъг хоризонт.
София и Варна: ориентир за покупка, €/м²
За последните 10 години: София +127,5%, Варна +117,1%.
ВарнаСофия
Данните зад графиката
| Година | ≈София, €/м² | ≈Варна, €/м² |
|---|---|---|
| 2016 | 1077 | 806 |
| 2017 | 1159 | 863 |
| 2018 | 1197 | 887 |
| 2019 | 1292 | 953 |
| 2020 | 1364 | 1001 |
| 2021 | 1492 | 1090 |
| 2022 | 1590 | 1156 |
| 2023 | 1838 | 1331 |
| 2024 | 2016 | 1453 |
| 2025 | 2276 | 1633 |
| 2026 | 2450 | 1750 |
За кого е по-подходяща София
- Хора, чиято работа изисква присъствие в офис, институция или при клиенти в столицата поне няколко дни седмично.
- Наемодатели, които предпочитат равномерно търсене през цялата година пред сезонни пикове и тихи зимни месеци.
- Хора, за които планината е ежедневие: Витоша е в края на града, а преходите и ските не изискват отпуск.
За кого е по-подходяща Варна
- Хора с работа от разстояние, за които Морската градина и плажът извън сезона струват повече от столичния ритъм.
- Семейства и специалисти, свързани с пристанището, университетите или ИТ фирмите, които търсят целогодишен живот до морето.
- Купувачи на втори дом, готови да приемат, че летният наем носи повече работа и празни месеци през зимата.
Как да изберете между София и Варна
По цена разликата е осезаема: ориентирът за София е 2450 €/м², за Варна 1750 €/м², тоест столицата е с 40% по-скъпа. Ако мерим с жилище от 65 м², това са около 159 250 € в столицата и около 113 750 € във Варна. Сметката с кредит изглежда така: 80% от цената, 25 години и лихва 2,5% само за илюстрация, близо до средната от 2,42% за август 2026. Вноската излиза около 572 € за столичното жилище и около 408 € за варненското.
Варненската средна обаче крие морска премия. Диапазонът там е от 1435 €/м² до 2363 €/м²: кварталите покрай Морската градина като Бриз и Чайка са в горния край, а големи комплекси като Владислав Варненчик - в долния. Сравнете горния край на варненския диапазон със средната за София (2450 €/м²) и ще видите, че квадратен метър с морска гледка може да струва колкото средният столичен.
При наемите София е по-скъпа с 28%, а за 60 м² ориентирите са 750 € и 588 €. Брутната доходност във Варна (6,72%) е по-висока от столичната (6,12%), но това е теоретично число за дванайсет заети месеца. В морския град наемателите са два вида: целогодишни - студенти, хора от пристанището, болниците и ИТ фирмите - и летни гости. Вторият модел може да донесе повече на месец, но изисква повече труд и носи празни зимни месеци. В София търсенето е по-равномерно през годината.
Ликвидността и темпът също говорят. Столичните жилища намират купувач медианно за 37 дни, варненските за 42 дни, а годишната промяна е +11,2% срещу +8,7%. Столицата е по-дълбокият и по-бърз пазар, Варна е по-бавна, но с по-ниска входна цена.
Най-трудно се измерва ежедневието. Във Варна имате летище, университети, пристанище и плаж, който е част от града, но зимата е тиха, а в някои сгради половината апартаменти се обитават само през лятото. Проверете това на място, защото влияе и на таксите, и на сигурността. В София имате метро, Витоша и най-широкия пазар на труда, но и трафик, който изяжда време. Ако работата ви не зависи от града, решението е повече за начина на живот, отколкото за квадратния метър.
Всички стойности са ориентири, полезни за сравнение на мащаба, не за оценка на конкретен апартамент.
Въпроси: София или Варна
- С колко е по-скъпо жилището в София, отколкото във Варна?
- Ориентирите са 2450 €/м² за София и 1750 €/м² за Варна, или разлика от 40%. За 65 м² това прави около 159 250 € срещу 113 750 €, но морските квартали на Варна стоят осезаемо над градската средна.
- Доходността от наем във Варна по-висока ли е?
- На хартия да: брутната доходност е 6,72% срещу 6,12% в София. Тя обаче предполага дванайсет заети месеца, а във Варна търсенето се мени със сезона, затова сметнете празните месеци и разходите по поддръжка.
- Може ли да се работи за софийска фирма и да се живее във Варна?
- При работа изцяло от разстояние да, и много хора го правят. Ако се налагат пътувания до столицата, проверете честотата и цената на полетите и влаковете, защото разстоянието е голямо за редовни пътувания с кола.
- Поскъпват ли жилищата във Варна толкова бързо, колкото в София?
- По ориентирите годишната промяна е +11,2% в София и +8,7% във Варна. Миналият темп не е прогноза, а във Варна ръстът се различава и между морските квартали и вътрешните комплекси.
Продължете към
Кварталите на двата града, интерактивното сравнение с превключване към наеми и сметка на вноската със свои числа.