Наеми в Хиподрума, София

Хиподрума носи името на нещо, което отдавна го няма: на мястото на днешните блокове някога е имало хиподрум за конни състезания. Днес това е плътен комплекс от блокове в район Красно село, покрай бул. „Цар Борис III“, със Стрелбище на югоизток, отвъд бул. „България“, и с центъра на няколко километра в посока североизток.

Цените са около 2820 €/м², което е 15% над средното за София (2450 €/м²). Съседните райони са по-скъпи: Триадица е на 3063 €/м², около 9% по-високо, а Възраждане на 2940 €/м², около 4% по-високо. Съседният квартал Стрелбище е на 3060 €/м².

Хиподрума е практичен избор: голям вторичен пазар на жилища в стари блокове, всичко нужно за ежедневието наблизо, метро и трамвай, на цена под тази на Триадица. Минусите са познатите за всеки голям комплекс от социалистическия период: остаряващи блокове, трудно паркиране вечер и шум по булевардите.

Хиподрумът е бил в покрайнината на София, когато градът е свършвал много по-близо до центъра. С разрастването на столицата през социалистическия период терените са застроени на етапи с жилищни блокове, с училища, детски градини и магазини между тях, а името на старото съоръжение остава като име на квартала.

След 1990 г. Хиподрума се променя бавно. Тук-там се появяват нови сгради на свободни парцели или на мястото на стари къщи, партерите се превръщат в магазини и офиси, а блоковете минават през частични или цялостни ремонти. Голямата промяна в последните години е транспортна: линията М3 на метрото, която минава през Красно село.

Фондът е смесен: ниски тухлени блокове от 60-те години, монолитни сгради от 80-те и панелни (ЕПК) блокове, а между тях и отделни по-нови кооперации. Типичните жилища са двустайни около 55-65 м² и тристайни около 75-90 м². Коридорите и кухните са малки и при ремонт кухнята често се обединява с хола. Повечето блокове са на парно, затова сметките за отопление и състоянието на щранговете са първият въпрос при оглед. Вторият е дали блокът е изолиран целият или само отделни апартаменти.

При старите блокове детайлите решават цената: фугите при панелните, покривът при последните етажи, асансьорът, мазето, входната врата и общите части. Остъклените тераси и преместените стени са обичайни. Питайте дали промените са законни и съвпадат със схемата, защото банката при ипотека и следващият купувач ще питат същото. Първите етажи към булеварда и последните без ремонт на покрива обикновено остават под средното за комплекса.

Ежедневието е удобно и предвидимо. Магазини, аптеки и квартални заведения има по булевардите и между блоковете, а училищата и детските градини са част от плана на комплекса още от строежа му. Голяма част от зеленината е между блоковете, в градинки и площадки, затова за семействата с деца близостта до поддържана градинка понякога тежи колкото етажа.

Шумът е съсредоточен по бул. „Цар Борис III“ и по по-натоварените улици, където минават трамваи и автобуси, докато вътрешните блокове са по-тихи. Центърът е достатъчно близо за вечеря или театър без кола, а вечерният живот в самия квартал е скромен: кафенета и квартални заведения.

Хиподрума има две релсови връзки. По бул. „Цар Борис III“ минават трамваите, които водят към центъра и в другата посока към Княжево. Линия М3 на метрото обслужва Красно село, а станциите ѝ в и около квартала, сред които „Цар Борис III“ (по-рано „Бул. Цар Борис III / Красно село“) и „България“ (по-рано „Бул. България“), правят пътя до центъра предвидим, независимо от трафика. Колко пеша е до най-близката станция обаче зависи от блока, затова го измерете от конкретния вход.

С кола до центъра се стига бързо извън пиковите часове, но паркирането вечер е основното ежедневно неудобство: улиците между блоковете се пълнят рано, а гаражите са малко и се продават отделно. Проверете и дали улицата попада в зона за платено паркиране, защото това променя сметката за втората кола и за гостите.

Цените в Хиподрума са около 2820 €/м², почти колкото за целия район Красно село (2818 €/м²). Те са ориентировъчни: изчислени са почти изцяло от района, в който попада кварталът, и от най-близките квартали, а не от сделки тук. Спрямо София това е 15% над средната от 2450 €/м². Годишната промяна е +11,6% (за града +11,2%). Така 60 м² излизат около 169 200 €, а 80 м² около 225 600 €.

В стар комплекс разликата между два апартамента в един и същ блок може да е по-голяма от разликата между два района. Нагоре цената вдигат изолираният блок, ремонтираният асансьор, средният етаж, свежият ремонт с нова инсталация и краткият път до метрото. Надолу я дърпат неремонтиран покрив, първи етаж към булеварда, стари щрангове и промени без документи. Сравнението със Стрелбище е полезно: при 3060 €/м² там разликата за 60 м² е около 14 400 €, а срещу нея купувачът получава съседен комплекс с подобен фонд, по-близо до Южния парк.

Продавачът печели време, ако още преди първия оглед има готови нотариален акт, схема, данъчна оценка, удостоверение за тежести и сметки за парно за една зима. Купувачът пък трябва да включи ремонта в бюджета от самото начало, защото в неремонтиран панелен апартамент той е голяма част от общата сума. Сравнявайте с предложения от същата част на комплекса.

Наемите са около 14,4 €/м²/мес при 12,5 €/м²/мес средно за София. Апартамент от 60 м² излиза около 864 € на месец, а в рамките на 55-65 м² около 792-936 €. При цена от 169 200 € за 60 м² брутно това прави около 6,1% на година (12 × 864 / 169 200), почти колкото средното за града.

Наемателите тук гледат първо пътя: колко е до метрото или до трамвая и колко време отнема до работа в центъра. След това идват ремонтът на банята и кухнята, обзавеждането и начинът на отопление. Ремонтиран панелен двустаен се отдава бързо, а неремонтираният чака или се отдава с отстъпка. Търсенето се оживява преди учебната година, но сезонността е умерена, защото основните клиенти са работещи хора.

Свободна земя в Хиподрума почти няма, затова новото строителство е точково: отделна сграда на мястото на стара къща или на незастроен парцел между блоковете. Подобни проекти в стари комплекси често пораждат спорове за зелените площи. Ако купувате в стар блок заради гледката или градинката отпред, проверете в подробния устройствен план дали теренът пред вас не е урегулиран парцел за строеж. При покупка в нова сграда искайте разрешение за строеж и Акт 16 и вижте как са разпределени паркоместата.

Линията М3 скъси пътя до центъра за голяма част от Красно село и това е трайно предимство за квартала. Оттук нататък по-важният въпрос е остаряването на стария фонд: блоковете, които минат през цялостна изолация и ремонт на общите части, вероятно ще се отличават все по-ясно от тези, които не минат.

Хиподрума остава средният път между по-скъпите Триадица и Лозенец и по-евтините западни райони като Люлин (1911 €/м²), но тази позиция зависи и от лихвите, и от общото търсене в София.