Наеми в Център, Пловдив

Пловдивският Център е широк, делови и все още обитаван: от Главната и площад Централен се разстила мрежа от улици със сгради от различни епохи, банки, магазини, обществени институции и жилища, които не са превърнати в хотели или заведения. Тук се усеща разликата с Капана - по-малко нощен живот, повече ежедневна администрация и по-обикновени жилища.

Цените са около 2268 €/м², или с 35% над градската средна от 1680 €/м², а годишният ръст от +10,5% е близо до този на Капана. Наемът е 12,4 €/м²/мес. при градска средна от 9,2. Така Центърът е сред най-скъпите части на Пловдив, но с леко по-ниска цена на метър от съседния Капана и обикновено дава повече жилищна площ за една и съща сума.

Центърът има нещо, което малко квартали в града могат да предложат: всичко е на разходка, но голяма част от улиците остават жилищни. Който иска да живее в града без да е в центъра на нощното оживление, често гледа точно тук, на странични улици.

Пловдивският център лежи върху един от най-старите непрекъснато обитавани градски центрове в Европа и това не е само красива фраза: Римският стадион, част от който се вижда под Главната, и Джумаята са видими свидетелства на различните епохи, преминали през този терен. Съвременният вид на центъра се оформя най-вече през XIX и XX век, когато градът се развива около пешеходната артерия и около новите площади, а старите квартали на Трихълмието остават на хълмовете.

Много от сградите в центъра са от междувоенния период и по-късно, с характерните за епохата високи тавани, масивна конструкция и декоративни фасади. Социалистическото градоустройство добавя по-големи жилищни и административни сгради, така че днес районът е мозайка от стилове.

Жилищният фонд на центъра е най-разнообразният в Пловдив. Има стари апартаменти в сгради със солидни зидове и високи тавани, по-големи тристайни и четиристайни жилища, по-малки гарсониери в по-късни кооперации, както и по-нови сгради, вклинени на свободни парцели. Типичният апартамент е по-просторен, отколкото в Капана, често със стая повече и с по-ясно разделение на помещенията.

Старите сгради носят и обичайните грижи: износени инсталации, влага при мазета и първи етажи, остарял асансьор или липса на такъв, слаба топлоизолация. Високите тавани са предимство през лятото, но през зимата отоплението струва повече. Ако жилището е в стара сграда, питайте за състоянието на покрива, стълбището и общите части, а не само за апартамента. Някои от по-новите сгради имат подземен гараж, но в по-старите паркирането остава въпрос на търсене на място по улицата.

Центърът е мястото на града, където се случват нещата в делничните часове: офиси, общински услуги, банки, аптеки, магазини и ресторанти. Главната е най-известната пешеходна улица, но жителите по-често ползват по-тихите перпендикулярни улици. Цар Симеоновата градина с пеещите фонтани е кратка разходка, а Трихълмието с Античния театър е на няколко минути пеша за онези, които обичат да излизат на хълмовете.

Шумът е по-различен, отколкото в Капана: дневен трафик, доставки, строителство на отделни места, а нощем - по-слаб, освен на оживените кръстовища. Училища, детски градини и здравни заведения има в и около центъра, така че семействата с деца не са принудени да напускат района.

Центърът е най-свързаната част на Пловдив: повечето градски автобусни линии минават през него или близо до него, а разстоянията до университети, болници и административни сгради са кратки. Много жители ходят пеша или с велосипед. До жп гарата и автогарите се стига с градски транспорт или такси за кратко време, което прави центъра удобен за хора, които пътуват често до София, Бургас или други градове.

Автомобилът е по-сложен. В зоната е въведено платено паркиране, а свободните места са малко, особено в работно време. Ако имате кола, питайте дали има гараж или частно място, а ако планирате да я ползвате ежедневно, пробвайте паркирането сутрин и вечер. Булевардите на север водят през реката към Кършияка и към изходите за магистрала „Тракия“.

Цените в центъра са около 2268 €/м², или с 35% над градската средна от 1680 €/м², при +10,5% година към година. Така 60 м² излизат около 136 000 €, а 80 м² около 181 000 €. Това е ориентир, а не цена на конкретен имот или от сделка.

Цената на едно жилище в центъра зависи от етажа, вътрешния двор, наличието на асансьор и качеството на сградата. По-високо оценяват жилища в добре поддържани кооперации, с тих изглед, ремонтирани инсталации и паркомясто. По-ниско - партери, непоправени мазета, шум от оживена улица и стари инсталации. Разликата между жилище в добра сграда и в занемарена на същата улица може да бъде значителна и средната цена не я показва.

Ако продавате, сравнете със сходни имоти на същата улица, не с кварталната средна, и подгответе документите за собственост и актуалните такси. Ако оглеждате, проверете не само жилището, а и сградата - неразплатените общи разходи или планирани ремонти влияят върху реалната цена.

Наемите в центъра са около 12,4 €/м²/мес., при градска средна от 9,2 €/м²/мес. Жилище от 60 м² излиза около 744 € на месец. Съотношението 12 х 12,4 / 2268 дава брутна доходност от около 6,6%, почти колкото градската средна от 6,57%.

Наемателите в центъра обикновено търсят близост до работа и университети, асансьор, отопление и изолация, а при по-високите нива - и паркомясто. Търсенето е устойчиво през годината, с по-голямо оживление в началото на учебната година и през лятото, когато част от хората се местят за нова работа. Преди да направите сметка, вижте няколко актуални предложения за същата улица.

В центъра новото строителство е точково и ограничено до свободни парцели или заменени стари сгради. Зоната е плътно застроена, а много от старите сгради са в защитени ансамбли, където промените подлежат на особени правила. Затова новите сгради са рядкост и съответно по-ценени. При покупка на ново жилище проверете акта за въвеждане в експлоатация, разрешението за строеж и разпределението на общите части. При старо жилище в защитена зона питайте за ограниченията върху фасадата и прозорците.

Центърът има стабилна основа: административни функции, търговия и транспортна свързаност, които не зависят от краткосрочни модни течения. Това го прави по-устойчив от по-спекулативните зони, но и по-малко „нов“ - растежът идва по-скоро от ремонти и замяна на жилища, отколкото от ново строителство.

Рисковете са познати: остаряващ жилищен фонд, натоварено движение и паркиране, и конкуренцията на по-новите комплекси в други части на Пловдив. Балансът между тях ще определи дали разликата с по-евтините квартали се запазва.